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ARTICLES/VEILLE JURIDIQUE

Une victoire significative en matière de responsabilité dans le diagnostic immobilier

La Cour d’appel de Versailles a rendu le 6 octobre 2022 un arrêt significatif concernant la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers. Cette décision apporte des éclaircissements cruciaux sur l’étendue des obligations de ces professionnels, notamment dans le cas d’éléments dissimulés.

Contexte de l’affaire

L’affaire opposait Monsieur X, propriétaire d’un bien immobilier, à la société Y, spécialisée dans le diagnostic immobilier, représentée par le cabinet BEUCHER. Monsieur X reprochait à la société Y de ne pas avoir détecté la présence d’amiante dans la toiture de son bien lors d’un diagnostic réalisé avant la vente. L’élément crucial de cette affaire était que l’amiante se trouvait dissimulé sous une toiture plus récente, suite à des travaux du vendeur, rendant sa détection particulièrement complexe.

Décision de première instance et appel

Le Tribunal judiciaire de Pontoise avait initialement condamné la société Y à verser 6 000 euros à Monsieur X pour perte de chance. Il a considéré que la société avait commis une faute dans la réalisation de son
diagnostic en ne faisant pas toutes les recherches utiles non invasives et que le préjudice en résultant ne consistait pas en la présence d’amiante, qui préexistait, mais en un défaut d’information entraînant une perte de chance d’acheter ou de ne pas acheter le bien et le cas échéant de négocier le prix.

Cependant, la Cour d’appel de Versailles a infirmé ce jugement, apportant des précisions essentielles sur la responsabilité des diagnostiqueurs.

Points clés de la décision de la Cour d’appel
  1. Limites de l’obligation du diagnostiqueur : La Cour rappelle que le diagnostiqueur n’est tenu qu’à une obligation de moyens. Il doit effectuer un examen visuel des parties accessibles du bien, sans être obligé de procéder à des investigations destructives.
  2. Importance de la configuration spécifique : Les juges ont souligné que la seule absence de mention de la toiture dans le périmètre de repérage du diagnostiqueur ne suffisait pas à établir une faute contractuelle. La configuration particulière de la toiture, avec l’amiante dissimulé sous une couverture plus récente, a été un élément déterminant dans cette décision.
  3. Nécessité de preuves concrètes : La Cour a insisté sur l’importance d’apporter des preuves tangibles de la négligence du diagnostiqueur. L’absence de photographies ou d’éléments probants démontrant que l’amiante était visible lors du diagnostic a joué en faveur de la société Y.
  4. Rejet de l’expertise amiable : Les juges ont rappelé qu’une expertise amiable réalisée à la demande d’une seule partie ne pouvait suffire à fonder une condamnation.
Implications pour les professionnels du diagnostic immobilier

Cette décision est particulièrement favorable aux diagnostiqueurs immobiliers. Elle clarifie les limites de leur responsabilité, surtout dans les cas où des éléments potentiellement dangereux sont dissimulés ou difficilement accessibles. Les professionnels peuvent désormais :

  • Mieux définir le périmètre de leurs interventions
  • Justifier les limites de leurs investigations, notamment face à des structures complexes ou dissimulées
  • Se protéger contre des accusations de négligence lorsque les éléments à diagnostiquer ne sont pas raisonnablement détectables
Conséquences pour les propriétaires et acquéreurs

Cette décision rappelle aux propriétaires et acquéreurs l’importance de :

  • Fournir toutes les informations disponibles sur l’historique du bien
  • Envisager des investigations plus poussées en cas de doute ou de structures complexes
  • Comprendre les limites inhérentes aux diagnostics immobiliers, surtout pour les éléments non visibles ou dissimulés
Analyse critique

Si cet arrêt offre une protection nécessaire aux diagnostiqueurs contre des poursuites injustifiées, il soulève des questions sur la protection des acquéreurs. La difficulté de détecter des matériaux dangereux dissimulés pourrait laisser certains risques non identifiés lors des transactions immobilières.

Conclusion

Cette décision de la Cour d’appel de Versailles marque une avancée significative dans la clarification des responsabilités en matière de diagnostic immobilier. Elle souligne l’importance d’une approche équilibrée, prenant en compte à la fois les obligations des professionnels et les réalités pratiques de leur métier, notamment face à des configurations complexes comme des matériaux dissimulés. Pour les cabinets d’avocats spécialisés en droit immobilier, cet arrêt offre de nouvelles perspectives de défense pour les diagnostiqueurs. Il met en lumière la nécessité d’une expertise juridique pointue, capable d’analyser finement les spécificités techniques de chaque cas. La victoire obtenue par la société Y démontre l’importance d’une défense solide et bien argumentée, s’appuyant sur une connaissance approfondie de la jurisprudence et des aspects techniques du secteur immobilier. Elle rappelle également aux propriétaires l’importance de la transparence et de la diligence dans les transactions immobilières.

Non classé

Pension alimentaire et saisie des rémunérations

Dans une récente affaire tranchée par le Juge de l’exécution de Beauvais le 23 octobre 2024, notre cabinet a obtenu une décision favorable pour notre client, Monsieur X dans le cadre d’une procédure de saisie des rémunérations. Cette décision met en lumière l’importance d’une défense juridique solide et souligne les subtilités en la matière.

Contexte de l’affaire

L’affaire opposait Madame Y à Monsieur X concernant une demande de saisie des rémunérations. Madame Y avait déposé une requête en saisie des rémunérations auprès du greffe le 5 juillet 2023. En réponse, notre cabinet, représentant Monsieur X, a développé une stratégie de défense ciblée, mettant en avant l’impossibilité pour notre client de s’acquitter de sa dette en raison du comportement de la créancière.

Il est admis que la pension alimentaire reste due au-delà de la majorité de l’enfant jusqu’à 25 ans tant que ce dernier est à charge du parent en ayant la garde, ce dernier devant alors justifier de la poursuite des études ou l’impossibilité de subvenir seul à ses besoins. En l’espèce la mère n’avait jamais justifié des études mais a produit des relevés scolaires juste avant l’audience. Le tribunal n’a donc pas suivi le moyen tiré de l’absence de justification de la situation des enfants faisant échec au principe de la créance.

Cependant le tribunal a suivi l’argumentaire selon lequel la créancière a fait échec aux tentatives de paiement du père de la pension alimentaire.

Sur la base de notre argumentation, le juge a conclu que « la saisie des rémunérations consiste en une mesure d’exécution non nécessaire, du fait de la créancière elle-même ».

Cette décision est entièrement favorable à notre client, car elle reconnaît que les difficultés de paiement ne sont pas de son fait, mais résultent du comportement de la créancière, ce qui a rendu « non nécessaire » le principe de la saisie des rémunérations.

Portée de la décision

Cette décision revêt une importance particulière à plusieurs égards :

  1. Responsabilité du créancier : Elle souligne l’obligation du créancier de faciliter le paiement de la dette, en fournissant les informations nécessaires au débiteur.
  2. Limites des mesures d’exécution : La décision rappelle que les mesures d’exécution forcée, telles que la saisie des rémunérations, ne sont pas justifiées lorsque le créancier lui-même fait obstacle au paiement.
  3. Importance de la bonne foi : Le jugement met en lumière l’importance de la bonne foi dans les relations entre créancier et débiteur, particulièrement en matière de pensions alimentaires.
Conclusion

Cette affaire démontre l’expertise de notre cabinet en matière de droit de la famille et de procédure civile. Notre approche stratégique, centrée sur l’argument clé de l’impossibilité de paiement due au créancier, a permis d’obtenir un rejet total de la demande de saisie des rémunérations. Pour Monsieur X, cette décision représente une victoire complète. Elle reconnaît ses efforts pour s’acquitter de ses obligations et protège ses intérêts financiers en empêchant une saisie injustifiée de ses rémunérations. En fin de compte, cette affaire illustre l’importance d’une défense juridique ciblée et efficace, capable d’identifier et de mettre en avant l’argument décisif, même face à une situation juridique complexe. Elle souligne également l’importance pour les créanciers de faciliter le paiement des dettes, au risque de voir leurs demandes d’exécution rejetées.

droit de la famille

Nouvelle jurisprudence sur la responsabilité parentale : implications assurantielles pour les parents séparés

L’arrêt d’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 28 juin 2024 marque un tournant majeur dans la jurisprudence relative à la responsabilité civile des parents séparés. Cette décision établit que les deux parents exerçant conjointement l’autorité parentale sont désormais solidairement responsables des dommages causés par leur enfant mineur, indépendamment de la résidence habituelle de l’enfant

Élargissement de la responsabilité parentale

Ce revirement jurisprudentiel étend considérablement la portée de la responsabilité parentale. Désormais, le parent n’ayant pas la garde principale de l’enfant peut être tenu civilement responsable des dommages causés par ce dernier

Cette évolution vise à faciliter l’indemnisation des victimes, mais soulève également des questions cruciales en matière d’assurance pour les parents séparés.

Implications assurantielles pour les parents

Face à cette nouvelle réalité juridique, les parents séparés doivent impérativement réévaluer leur couverture assurantielle. Il existe un risque réel que de nombreux parents non-gardiens ne soient pas assurés contre les dommages potentiellement causés par leurs enfants, soit par manque d’information, soit pour des raisons financières.

Rôle crucial des avocats

Dans ce contexte, les avocats ont un rôle essentiel à jouer :

  1. Conseil en assurance : Ils doivent inciter leurs clients à examiner attentivement leurs contrats d’assurance pour s’assurer d’une couverture adéquate.
  2. Attention aux clauses limitatives : Il est crucial d’alerter les clients sur les éventuelles clauses limitatives de garanties qui pourraient laisser une partie des dommages non couverts.
  3. Recommandation de nouvelles polices : Pour le parent n’ayant pas la résidence principale de l’enfant, il peut être nécessaire de souscrire une nouvelle assurance responsabilité civile.
  4. Anticipation dans les conventions de divorce : Les avocats rédigeant des conventions de divorce par consentement mutuel extrajudiciaire doivent désormais intégrer cette problématique et s’assurer que chaque parent dispose d’une couverture d’assurance appropriée.

Conclusion

Cette évolution jurisprudentielle, bien que favorable aux victimes, impose une vigilance accrue en matière d’assurance pour les parents séparés. Il est primordial que les professionnels du droit accompagnent leurs clients dans cette adaptation pour éviter des conséquences financières potentiellement désastreuses.

divorce, droit civil général, droit de la famille

Précisions importantes en matière de loyauté procédurale et signification d’actes judiciaires

La Cour d’appel de Versailles a rendu le 21 novembre 2023 une décision importante qui vient préciser les conditions de validité des actes de signification par huissier de justice. Cette décision, obtenue grâce à l’expertise du cabinet BEUCHER représentant Monsieur X, apporte des éclaircissements cruciaux sur les obligations des parties lors de la signification d’actes judiciaires.

Contexte de l’affaire

L’affaire opposait la société C à Monsieur X dans le cadre d’un litige immobilier. La société C avait fait appel d’un jugement rendu en première instance. Cependant, la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à Monsieur X s’est avérée problématique, car elle a été effectuée à une adresse erronée.

Points clés de la décision

La Cour d’appel a confirmé la nullité de l’acte de signification des conclusions d’appelant et par conséquent la caducité de l’appel, mettant en lumière deux aspects essentiels :

1. **Obligation de diligence du donneur d’ordre** : La Cour a souligné que la société C ne pouvait ignorer la nouvelle adresse de Monsieur X, qui lui avait été communiquée à plusieurs reprises, notamment lors de l’audience de première instance. Cette connaissance rendait irrégulière la signification à l’ancienne adresse.

2. **Insuffisance des diligences de l’huissier** : La Cour a jugé que les vérifications effectuées par l’huissier étaient insuffisantes. Le simple fait de constater que le nom était inscrit sur la boîte aux lettres ne constituait pas une diligence suffisante pour s’assurer de l’exactitude de l’adresse.

Analyse juridique

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à garantir l’effectivité de la signification des actes judiciaires. Elle rappelle l’importance fondamentale du respect des droits de la défense et du principe du contradictoire.

Conformité à la jurisprudence antérieure

La décision de la Cour d’appel de Versailles est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme soit conditionnée à la preuve d’un grief causé à la partie qui l’invoque[1]. En l’espèce, le grief était caractérisé par l’impossibilité pour Monsieur X de conclure dans les délais légaux.

Apport jurisprudentiel

L’arrêt apporte une précision importante en matière de responsabilité du donneur d’ordre dans la signification des actes. Il établit clairement que la connaissance d’une nouvelle adresse oblige le donneur d’ordre à la communiquer à l’huissier, sous peine de nullité de l’acte de signification.

Compétences du cabinet d’avocats mises en lumière

Le succès obtenu dans cette affaire démontre l’expertise du cabinet dans le domaine procédural. Me BEUCHER a su :

– Identifier rapidement le vice de forme affectant l’acte de signification

– Argumenter efficacement sur la connaissance de la nouvelle adresse par la partie adverse

– Démontrer le grief causé au client par cette irrégularité

Cette victoire souligne la capacité du cabinet à maîtriser les subtilités procédurales et à les utiliser au bénéfice de ses clients.

Intérêt pour le client

Pour Monsieur X, cette décision a des conséquences majeures :

– La caducité de l’appel signifie que le jugement de première instance devient définitif

– Il évite ainsi une procédure d’appel potentiellement longue et coûteuse

– Sa position juridique se trouve renforcée par cette décision favorable

Portée de la décision

Cette décision a une portée qui dépasse le cadre du litige particulier :

1. Elle renforce l’obligation de diligence des parties dans la communication des informations nécessaires à la signification des actes.

2. Elle impose aux huissiers de justice une vigilance accrue dans la vérification des adresses.

3. Elle contribue à garantir l’effectivité des droits de la défense en sanctionnant sévèrement les manquements aux règles de signification.

Conclusion

Cet arrêt de la Cour d’appel de Versailles constitue une avancée significative dans la jurisprudence relative aux actes de signification. Il rappelle l’importance cruciale du respect des règles procédurales et souligne la nécessité d’une coopération loyale entre les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Le cabinet BEUCHER, par sa maîtrise des subtilités procédurales et sa capacité à exploiter les failles de la partie adverse, a démontré son expertise et son efficacité dans la défense des intérêts de ses clients. Cette décision renforce la position du cabinet comme un acteur incontournable dans le domaine du contentieux procédural.

droit civil général, Non classé, Procédure civile

La sanction du cautionnement disproportionné

La Cour d’appel de Versailles a rendu le 3 septembre 2024 une décision en matière de cautionnement, appliquant une jurisprudence désormais établie concernant la protection des cautions personnes physiques face aux créanciers professionnels. Cette décision, obtenue par le cabinet d’avocats représentant Monsieur X, illustre l’importance d’une analyse approfondie de la situation financière de la caution, tant au moment de la souscription qu’au moment de l’appel en paiement.

Contexte de l’affaire

Monsieur X, dirigeant de la société M, s’était porté caution pour plusieurs prêts accordés par la Banque C à sa société entre 2016 et 2017. Suite à des difficultés financières, la banque a cherché à faire exécuter les engagements de caution. Le tribunal de commerce avait initialement condamné Monsieur X à rembourser une partie importante des prêts, à l’exception d’un prêt spécifique.

La décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement de première instance, prononçant la déchéance des engagements de caution de Monsieur X pour disproportion manifeste. Cette décision s’appuie sur l’article L. 332-1 du Code de la consommation, qui protège les cautions personnes physiques contre les engagements manifestement disproportionnés à leurs biens et revenus, au moment où la banque les appelle en paiement.

La Cour d’appel a apprécié différemment du Tribunal la situation financière de la caution au moment où la banque demande le paiement.

Elle a notamment fait application d’une jurisprudence récente selon laquelle concernant les biens grevés de sûretés, leur valeur doit être appréciée en en déduisant le montant de la dette dont le paiement est garanti par ces sûretés (Cass. 1ère civ. 24-3-2021 n° 19-21.254 FS-P, CRCAM d’Aquitaine c/M).

Dans le cas présent, la Cour a constaté que le patrimoine de Monsieur X était insuffisant à deux moments cruciaux :

1. Au moment de la souscription des cautionnements

2. Au moment où la banque a demandé le paiement

Cette double insuffisance a conduit la Cour à prononcer la déchéance totale des engagements de caution, conformément à la jurisprudence établie en la matière.

L’expertise du cabinet mise en lumière

Le succès obtenu dans cette affaire souligne l’expertise du cabinet d’avocats en matière de droit bancaire et de protection des cautions. Le cabinet s ont su mettre en avant les éléments clés démontrant la disproportion manifeste de l’engagement de Monsieur X, tant à la souscription qu’à l’appel en paiement, permettant ainsi d’obtenir la déchéance totale de ses engagements de caution.

Cette victoire témoigne de la capacité du cabinet à :

– Analyser en profondeur les situations financières complexes et leur évolution dans le temps

– Appliquer avec précision la jurisprudence établie en matière de cautionnement disproportionné

– Construire une argumentation solide basée sur une double analyse temporelle de la situation patrimoniale de la caution

– Plaider efficacement devant les juridictions spécialisées

Un apport significatif pour le client

Pour Monsieur X, cette décision représente un soulagement considérable. La déchéance de ses engagements de caution le libère d’une dette importante qui menaçait son patrimoine personnel. Cette victoire lui permet de :

– Préserver ses biens personnels

– Éviter une situation de surendettement

– Envisager une reprise de son activité entrepreneuriale sans le poids de cette dette

Implications pour la pratique bancaire

Cette décision rappelle aux établissements bancaires l’importance de :

– Évaluer rigoureusement la situation financière des cautions, non seulement à la conclusion du contrat mais aussi lors de l’appel en paiement

– Documenter précisément cette évaluation à ces deux moments clés

– Adapter leurs pratiques de recouvrement en tenant compte de l’évolution possible de la situation des cautions

– Informer clairement les cautions sur l’étendue de leurs engagements et les risques associés à long terme

Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 3 septembre 2024 s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence protectrice des cautions personnes physiques. Il réaffirme la nécessité pour les créanciers professionnels de respecter scrupuleusement les dispositions légales visant à protéger les cautions contre des engagements disproportionnés, en considérant leur situation financière tant au moment de la conclusion du contrat qu’au moment de l’appel en paiement.

Cette décision souligne l’importance pour les dirigeants d’entreprises et les particuliers de bénéficier d’un conseil juridique avisé, non seulement lors de la conclusion d’engagements de caution, mais aussi tout au long de la vie de ces engagements. Elle rappelle également aux banques leurs responsabilités en matière d’octroi de crédit et de prise de garanties, les incitant à une vigilance accrue dans le suivi de la situation financière de leurs garants.

Droit bancaire, droit civil général, Droit commercial et des procédures collectives

Loi du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels et aérodromes

Face aux plaintes de plus en plus nombreuses des néo-ruraux contre les agriculteurs cette loi vise à limiter les conflits de voisinage, notamment à la campagne. Elle consacre dans le code civil le principe de responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage, posé par la jurisprudence, tout en l’assortissant de limites.

Mise en place pour essentiellement pour les agriculteurs, sont champ d’application s’avère en définitive très large et elle s’avère un outil intéressant pour la défense des aérodromes français, lesquels disparaissent les uns après les autres, subissant des pressions très importantes des bailleurs institutionnels augmentant les loyers (ADP pour la région parisienne etc.), des riverains néoruraux, des associations, des industriels qui louchent sur des hectares de terrains à occuper etc. L’activité aéronautique est également en baisse, les pilotes et élèves pilotes subissant l’érosion du pouvoir d’achat rendant l’heure de vol de plus en plus chère,  proportionnelle à la complexification des espaces aériens accaparés par l’armée, et une bureaucratie exponentielle.

Ce texte reprend le principe de responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage, consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 1986 , selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage« . Le trouble de voisinage entraîne la responsabilité de plein droit de son auteur, à condition qu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Le texte pose ensuite une exception à ce principe. La responsabilité de la personne (propriétaire, locataire…) ne peut pas être engagée si l’activité :

  • est antérieure à l’installation de la personne se plaignant du trouble anormal ;
  • qu’elle respecte la législation ;
  • et se poursuit dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine de l’aggravation du trouble anormal de voisinage.

Il s’agit d’une reprise de la « théorie de la pré-occupation »qui figurait à l’article 113-8 du code de la construction et de l’habitation, créé en 1976 et qui est abrogé. Cependant la loi étend cette exception au principe de responsabilité à toutes types d’activités, alors que l’article 113-8 ne visait que certains types d’activités (agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques…).

Rien ne nous parait donc faire obstacle à l’application de ce texte en réponse à une action contre une plateforme pour trouble anormal de voisinage de la part de riverain fraichement installés, alors que la plupart des aérodromes français sont centenaires. N’oublions pas que dans l’histoire, les premiers « plus légers que l’air » se sont élevés de France…!

Alors sachons nous saisir de cette opportunité.

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Aéronautique, droit civil général, droit de l'aviation, Non classé

Refus d’homologation de changement de régime matrimonial

Le cabinet est saisit par l’enfant unique d’un couple ayant demandé auprès du juge aux affaires familiales l’homologation d’un acte de changement de régime matrimonial vers la communauté universelle, afin de faire opposition à cette demande, le client craignant d’être indirectement déshérité dans le futur.

Malgré avis favorable du ministère public le juge aux affaires familiales suit notre argumentaire et déboute les parents de leur changement de régime matrimonial, lequel après avoir relevé un fort conflit, une clause d’attribution intégrale de la communauté universelle au survivant, un risque fiscal ainsi que de dilapidation du patrimoine familial, considère que si à eux seuls ces éléments ne peuvent suffire, les parents ne justifient pas que le changement de régime est conforme à l’intérêt de la famille par le simple fait que celui-ci relève de leur vie privée, eut égard au conflit persistant.

Un appel est interjeté par les parents lesquels invoquent divers moyens. La cour les déboute sur les moyens de procédure considérant qu’il s’agit soit de moyens nouveaux soit de moyens non recevables, notamment tirés de la prétendue non-conformité des attestations produites. Sur le fond ils invoquent que l’intérêt de la famille doit être apprécié dans son ensemble et que le simple fait qu’un membre de la famille risquerait de se retrouver lésé n’interdirait pas nécessairement la modification du régime matrimonial, dans le souci d’assurer la situation pécuniaire du conjoint survivant, ce qui répondrait à un intérêt familial. En quelque sorte ils tentent de faire prévaloir l’intérêt des époux et notamment du conjoint survivant sur le caractère défavorable de l’attribution intégrale aux enfants, réfutent tout risque de dilapidation et minimisent le conflit familial.

Nous sollicitons la confirmation du jugement en faisant valoir une volonté de déshériter par la possibilité laissée au conjoint survivant de dilapider le patrimoine, mais le plaçant également devant le risque de devoir assumer financièrement le conjoint survivant détriment de sa propre famille.
Nous invoquons également l’absence de preuve d’un intérêt de la famille, la confusion de l’intérêt de celui-ci avec celui du conjoint survivant, et l’absence de production de pièces financières.

La cour d’Amiens par un arrêt du 6 juillet 2023 fait droit aux prétentions de l’enfant en considérant après avoir relevé l’existence d’un conflit majeur que les parents ne produisent aucun élément détaillé de leur patrimoine susceptible de démontrer que l’adoption du régime de la communauté universelle serait plus adaptée à leur situation. La cour relève également la lecture de certaines attestations une certaine volonté de déshériter l’enfant, et que la crainte de ce dernier est légitime. La cour relève enfin un risque réel de multiplication par trois des droits de succession tout en l’exposant à un risque de dilapidation du patrimoine par le conjoint survivant.

Les parents sont déboutés et le jugement le juge aux affaires familiales confirmé.

Cet arrêt est un bel exemple d’appréciation par les tribunaux de la notion d’ « intérêt de la famille », seul critère réellement dégagé par la jurisprudence afin d’apprécier la légitimité d’une demande d’homologation de changement de régime matrimonial contesté par un héritier. Ce critère est assez vague et imprécis et force le juge à une appréciation globale des intérêts en présence lesquels sont forcément contradictoires.

En définitive même en présence d’intérêts contradictoires l’intérêt de la famille ne sera pas reconnu s’il s’avère que le déséquilibre entre les parties en présence est trop marqué.

droit civil général, Non classé

Suspension de l’exécution provisoire d’un jugement de liquidation judiciaire

Le cabinet a obtenu le 28 mars 2024 devant la cour d’Amiens la suspension de l’exécution provisoire d’un jugement de liquidation judiciaire. En l’espèce la société cliente avait été convoquée pendant les fêtes de fin d’année suite à un impayé mais n’avait réceptionné ni la convocation pour la procédure d’enquête préalable ni la convocation pour l’audience de jugement quelques semaines après, pour des raisons diverses. La société présentant des chances très sérieuses de redressement, un appel a été interjeté mais celui-ci n’aurait eu aucun effet sans saisine en parallèle du premier président de la cour en suspension de l’exécution provisoire du jugement, laquelle est systématiquement ordonnée. Le gérant perdant tout pouvoir de gestion et l’activité devant cesser immédiatement à compter du jugement, il était impératif d’obtenir cette suspension le temps que la cour d’appel statue sur le fond de l’affaire, l’arrêt pouvant intervenir plusieurs mois après.

Droit commercial et des procédures collectives, Non classé

Il est désormais possible d’installer une vidéosurveillance sans en informer ses salariés, mais sous certaines conditions

La Cour de cassation affirme dans un arrêt rendu le 14 février 2024 publié au bulletin que l’employeur peut installer un dispositif de vidéosurveillance sans informer ses salariés si cela est proportionné au but poursuivi.

En raison de vols repérés par vidéosurveillance une salariée est licenciée pour faute grave et saisit la justice considérant que son licenciement doit être annulé, car il considère que n’ayant pas été informé par l’employeur installation, la preuve rapportée est illicite.

La cour d’appel rejette sa demande au motif que le dispositif de vidéosurveillance était indispensable pour produire la preuve de vols dans les stocks de produits et proportionnée au but poursuivi. La salariée se pourvoit en cassation, et son pourvoi est rejeté, la Cour considérant que la preuve illicite est ici recevable car le but poursuivi par l’employeur, à savoir la protection des biens de l’entreprise, est légitime.

De plus, l’atteinte portée à la vie personnelle au regard du but poursuivi est proportionnée car les enregistrements ont été seulement vus par la dirigeante de l’entreprise dans un laps de temps limité.

Ainsi, lorsque l’utilisation d’un tel dispositif est indispensable pour établir la preuve, la vidéosurveillance peut être utilisée par l’employeur sans informer au préalable ses salariés.

Deux conditions sont donc à réunir :

  • légitimité du but poursuivi (protection des biens)
  • atteinte proportionnée à la vie personnelle (enregistrements vu que par le dirigeant et laps de temps limité

D’une façon plus générale on peut donc considérer désormais que, dans un procès civil, l’illicéité dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats.

Le juge doit apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits, à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

Libertés publiques et droits de l'homme, Vidéosurveillance

Bail commercial et charges

Un bailleur doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel).

À ce titre, le bail doit mentionner un inventaire initial.

Un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .

Une provision pour charges peut être réclamée.

Cependant pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des dépenses concernées.

À défaut de justificatifs suffisants des charges (factures, avis d’imposition, …), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260).

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d’un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :

  1. Charges au sens strict, c’est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
  2. Réparations
  3. Charges imposées par la réglementation
  4. Entretien
  5. Impôts et taxes locatives.

Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l’exercice annuel.

L’inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l’une de ces 5 catégories définies.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’est pas libre en matière de bail commercial.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d’un immeuble suite aux inondations, réfection de l’installation électrique, réparation d’une canalisation). Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.
  • Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
  • Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
  • Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le locataire :

Le locataire doit payer les dépenses d’entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.

Il s’agit des charges suivantes :

  • Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
  • Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
  • Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
  • Travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu’une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n’indique rien, c’est donc le bailleur qui devra les payer.

Il s’agit des impôts suivants :

  • Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
  • Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France
droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier