ARTICLES/VEILLE JURIDIQUE

Réglementation des locations meublées des particuliers : le coup de frein du gouvernement

L’année 2016 a vu un coup de frein important pour ceux qui souhaitaient arrondir leurs fin de mois en tentant de rentabiliser des surfaces disponibles à leur domicile. Jugez plutôt :

Impôts sur le revenu

La loi de finances est venue clarifier le fait que tous les revenus issus de location meublée, que celle-ci soit “occasionnelle” ou “habituelle”, relèvent désormais de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (auparavant, certains de ces revenus étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers).
Le régime du “Micro-BIC” est applicable dès lors que les recettes de l’année précédente n’excèdent pas 33 100 euros. Il s’accompagne d’un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 euros).

Cotisations sociales
A partir du 1^er janvier 2018, les personnes qui gagnent plus de 23 000 euros par an en louant leur logement pour de courtes ou longues durées seront redevables de cotisations sociales. Ils leur appartiendra de choisir leur régime d’affiliation: régime général ou régime social des indépendants (RSI). Les loueurs de logement classé pourront bénéficier d’un taux de contributions sociales avantageux.

Pour plus d’information, consultez l’article 18 de la loi du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017. Les modalités d’application de cette mesure devraient être précisées courant 2017.

Transmission automatique des revenus par les plateformes à l’administration fiscale
La loi de finances rectificative pour 2016 prévoit que les plateformes en ligne devraient, à partir de 2019, transmettre directement aux autorités fiscales, pour leurs utilisateurs présumés redevables de l’impôt sur le revenu en France, un certain nombre d’informations personnelles ainsi que le montant total des revenus bruts perçus au cours de l’année civile au titre des activités sur la plateforme. L’applicabilité de ce texte comme ses conditions de mise en œuvre sont encore très floues. Nous vous tiendrons informés de tout développement substantiel.

Enregistrement/Déclaration en Mairie
L’article 51 de la loi pour une République numérique, publiée en octobre 2016, prévoit que certaines communes (celles de plus de 200 000 habitants, pour l’essentiel) puissent mettre en place une procédure d’“enregistrement” ou de “déclaration” obligatoire pour toute personne proposant un ou plusieurs logement(s) à la location de courte durée qui serai(en)t situé(s) sur le territoire de cette commune. Le numéro de déclaration ainsi obtenu devrait figurer sur l’annonce mise en ligne sur Airbnb. Un décret doit venir préciser les modalités d’application de cette mesure.

Cette disposition n’est pas encore en vigueur ; à ce jour et à notre connaissance, aucune ville n’a mis en place de procédure d’enregistrement. C’est donc le régime actuel qui continue de prévaloir. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter nos pages Hébergement responsable (section “réglementations générales”).

Loueurs professionnels
Si vous gérez plusieurs annonces à la même adresse ou dans la même ville, votre activité d’hébergement sur Airbnb entre peut-être dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou professionnelle. Dans cette hypothèse, vous devez mentionner dans votre annonce de manière lisible et facilement accessible pour les consommateurs des informations spécifiques (voir l’article dans notre Centre d’Aide consacré aux obligations juridiques des hôtes professionnels). (Source Air Bnb)

Non classé

VIDEOSURVEILLANCE : Lettre ouverte au Maire de Chambly

Monsieur le Maire
Place de l’Hôtel de ville
60230 CHAMBLY
Chambly, le 6 janvier 2016

Lettre ouverte

Monsieur le maire,

J’apprends avec consternation que vous avez fait voter au conseil municipal l’installation de 57 caméras de vidéosurveillance dans la ville de Chambly, pour un budget supérieur à 500 000 €.

Je tiens à vous faire part de ma grande préoccupation concernant de telles mesures attentatoires aux libertés individuelles.

J’ignore si un jour vous avez eu l’occasion de visiter une maison d’arrêt, mais pour votre information l’impression oppressante que cela donne est d’être en permanence sous l’œil d’un surveillant ou d’une caméra.

S’il peut être compréhensible que la vie privée et l’intimité disparaissent en prison, puisqu’il s’agit de torture mentale légale, la vie que vous êtes en train de créer à Chambly n’est rien d’autre qu’une maison d’arrêt à ciel ouvert.

Vous répondrez peut-être qu’il n’y a pas de problème quand on a rien à cacher.

Dans ce cas puis-je vous demander une copie de tous vos emails, de vos messages et photos sur Facebook, et de tous les fichiers sur votre ordinateur ? J’aimerais tout savoir sur votre vie privée…

Êtes-vous irréprochable ? Connaissez-vous toutes les dispositions contenues dans les 3172 pages du code pénal, sans compter les dispositions pénales figurant dans tous les codes ?

Un rapport de la Cour des comptes intitulé « l’organisation et la gestion des forces de sécurité publique » indique que :

• l’effet dissuasif des caméras de vidéoprotection est faible voire contre-productif
• les faits élucidés grâce à des caméras de vidéoprotection sont marginaux
• les installations de vidéoprotection coûtent cher
• les installations de vidéoprotection ne sont pas toujours conformes à la loi

Malgré tout bon nombre de municipalités, sans doute à des fins budgétaires, après avoir répondu aux sirènes des rond-points, des ralentisseurs, obéissent sans discernement à la mode de la surveillance de masse.

Des caméras étaient déjà installées en ville. N’était-ce pas suffisant ?

Qui sont ces personnes qui vont m’observer quotidiennement ?

Pourquoi accepterai-je que vos personnels puis ordinateurs enregistrent aujourd’hui ou demain mes fréquentations, relations intimes, pratiques culturelles, religieuses, politiques, associatives ?

Pourquoi accepterai-je que vous procédiez à de « l’identification préventive » comme cela se pratique déjà dans certaines villes, notamment Nimes, en consignant mes signes distinctifs vestimentaires au cas où se produirait plus tard un fait divers ?

Il est scandaleux que les gens respectueux des lois soient régulièrement traités comme s’ils avaient quelque chose à cacher.

Ce n’est pas au peuple de payer les erreurs politiques de ses dirigeants, dont la disparition des frontières en est une, ce qu’il a fallu que de dramatiques événements révèlent enfin.

Cette lente mais puissante immixtion du contrôle étatique dans la vie des gens s’avère être une bombe à retardement à l’aune de l’explosion technologique que nous connaissons actuellement.

Nous sommes désormais sous l’œil d’une caméra dans les transports en commun, ascenceurs, magasins, sur les routes, au cœur de nos villes, déjà dans nos habitations, demain dans nos chambres ?

Je vous invite à méditer cette citation célèbre, laquelle n’a malheureusement pas assez d’écho auprès des masses populaires gargarisées de faits divers surmédiatisés provenant du monde entier et générant un faux sentiment d’insécurité :

« Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l’une ni l’autre, et finit par perdre les deux. » — Benjamin Franklin

Je vous invite donc grandement revoir votre position dans l’intérêt de vos administrés.

J’entends assurer une large diffusion à la présente.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le maire, l’expression de ma considération distinguée.

Vidéosurveillance

Le détournement du système de video surveillance

L’article 10§VI de la loi 95-73 du 21 janvier 1995 repris par l’article L.254-1 du code de la sécurité intérieure à compter du 1er mai 2012, réprime le fait d’installer un système de vidéo-protection ou de le maintenir sans autorisation, de procéder à des enregistrements de vidéo protection sans autorisation, de ne pas les détruire dans le délai prévu, de les falsifier, d’entraver l’action de la commission départementale de vidéo-protection ou de la Commission nationale de l’informatique et des libertés, de faire accéder des personnes non habilitées aux images ou d’utiliser ces images à d’autres fins que celles pour lesquelles elles sont autorisées ;

Les Tribunaux font aujourd’hui une application très stricte de ce texte concernant le détournement du système de video surveillance.

Un restaurateur l’a appris à ses dépens suite à un arrêt de la Cour d’appel de Paris, pôle 6 – 1ère chambre, du 24 février 2015.

Ce dernier ainsi que la société ont été cité par le procureur pour avoir utilisé des images de vidéo-protection (ou vidéo-surveillance) à d’autres fins que celles pour lesquelles elles sont autorisées, au préjudice d’un salarié, dans le cadre d’une procédure prud’homale.

Lors de l’instance prud’homale l’opposant à son employeur, le salarié été informé que son employeur avait transmis à son avocat deux photographies issues des caméras de vidéo protection de l’établissement, le montrant entrant et sortant du restaurant (pièces n°74 et 78 sur le bordereau de communication de pièces).

Le salarié s’est adressé à la Commission nationale de l’informatique et des libertés qui lui a indiqué que le dispositif de vidéosurveillance en cause avait été déclaré auprès d’elle le 23 juillet 2007, avec pour finalité « d’améliorer la sécurité, de dissuader toutes sortes de dégradations, et de disposer d’images en cas d’intrusion de toute personne non autorisée », et ne pouvait « avoir pour objectif la mise sous surveillance d’un employé déterminé ou d’un groupe d’employés », la déclaration ne concernant que les caméras installées dans les espaces non ouverts au public du restaurant (cuisines, réserves, bureaux … ), celles placées dans l’espace ouvert au public étant soumises à l’obtention préalable d’une autorisation préfectorale.

Les deux photographies n’ont pas été produites devant le conseil des prud’hommes qui par jugement définitif en 2012, a condamné la société à verser au salarié les sommes de 33.000 euros à titre d’indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse et de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La réaction de l’avocat de l’employeur, lequel après avoir voulu communiquer les photographies litigieuses, les a retiré de son dossier de plaidoirie, n’aura pas suffit puisque après avoir été condamnées en première instance, la Cour a condamné la société et son directeur en appel, au motif qu’ils « ont transmis ces deux photographies au conseil du salarié pour qu’elles soient utilisées dans le cadre de l’instance prud’homale en cours ; que cette communication d’images à d’autres fins que celles pour lesquelles elles avaient été autorisées suffit à caractériser l’infraction précitée » ;

Certes le jugement de première instance a été infirmé partiellement sur la culpabilité et la Cour a dispensé de peines les prévenus, « les pièces litigieuses n’ayant pas été produites devant le conseil de prud’hommes », mais il sonté été condamnés in solidum à verser au salarié une somme de 500 euros en réparation du préjudice moral qu’il a subi et une somme de 1.000 euros au titre de 1 ’article 475-1 du code de procédure pénale ;

La Cour de paris a donc fait une appréciation très extensive de la notion d’usage, contestable à notre sens, puisque les pièces avaient été retirées des débats.

On peut également s’interroger sur le sort du jugement du conseil des prud’hommes si l’employeur avait pu produire ces éléments.

Néanmoins, cela a le mérite de rappeler que le statut juridique des caméras et de leur usage est bien distinct selon leur implantation.

droit des NTIC, droit pénal général, Libertés publiques et droits de l'homme, Vidéosurveillance

Video surveillance privee sur la voie publique

Un décret du 29 avril 2015 précise l’utilisation de la vidéo surveillance privée sur la voie publique autour des lieux sensibles, et détermine » les conditions de mise en œuvre de dispositifs de vidéoprotection sur la voie publique, dans les lieux particulièrement exposés à des risques d’agression ou de vol, aux abords immédiats des bâtiments et installations des commerçants ».

Le décret précise que ce type de dispositif privé doit garantir que les images enregistrées ne peuvent être visionnées que par les forces de police, cela pour être en conformité avec les décisions du Conseil Constitutionnel.

Cela veut dire que les caméras extérieures doivent se trouver dans un système déconnecté des caméras intérieures.

droit des NTIC, droit pénal général, Libertés publiques et droits de l'homme, Vidéosurveillance

Bail Commercial : attention à bien transmettre les arrêtés de comptes au locataire pour la validité des appels de provision de charges

Bail Commercial: Conditions de validité des appels de provision de charges

La 3ème chambre de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2014, sanctionne le bailleur qui n’a pas transmis conformément au bail un arrêté de comptes de charges annuel régularisant es provisions sur charges.

La Cour de Cassation l’oblige alors à rembourser le locataire les provisions perçues !

La Cour choisi le motif de l’absence de cause plutôt que l’inexécution contractuelle, ce qui est un moyen assez surprenant.

La sanction est sévère et la question se pose de l’application de cette jurisprudence à l’ensemble des baux.

Voici l’arrêt rendu :

« Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l’arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d’occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d’appel qui, sans justifier d’aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n’a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d’appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi «

droit civil général, droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier

Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier

Un arrêt important de la Cour de Cassation vient d’être rendu en matière de vices cachés et SCI.

Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu’elle donne en location puis revend l’année suivante. L’acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.

La cour d’appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande, et l’a Cour de cassation l’approuve.

Elle considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social, et ce faisant, en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble.

Les juges du fond avaient retenu qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres de l’immeuble rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

Or, ces clauses d’exonération des vices cachés sont très fréquentes dans les actes notariés et visent à empêcher des remises en cause des ventes de biens anciens qui seraient trop fréquentes.

Or, beaucoup de particuliers non professionnels de l’immobilier constituent des SCI aux fins d’optimisation patrimoniale.

Cet arrêt va à notre sens, vers un accroissement de l’insécurité juridique des transactions.

Sources : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n° 13-21.957 JurisData n° 2014-023204

droit civil général, droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier, Non classé

Projet de loi contre le terrorisme : recul non contrôlé des libertés publiques

Projet de loi contre le terrorisme : recul non contrôlé des libertés publiques

L’Ordre des avocats du barreau de Paris s’inquiète de plusieurs dispositions du projet de loi renforçant les dispositions relatives à la lutte contre le terrorisme, actuellement examiné par l’Assemblée nationale (http://www.assemblee-nationale.fr/14/dossiers/dispositions_lutte_terrorisme.asp), qui seraient de nature à renforcer les pouvoirs de police « au point de créer des exceptions aux libertés individuelles et à l’État de droit, au nom de l’impératif légitime de la sécurité nationale ».

« La lutte contre le terrorisme et le péril djihadiste s’honorerait en respectant les fondements de l’État de droit démocratique », a affirmé Pierre-Olivier Sur. Selon le bâtonnier de Paris, ce projet de loi met en place « des moyens inédits de surveillance généralisée des citoyens » : perquisitions « informatiques » de données personnelles à distance, décryptage de données protégées, interceptions de conversations sur des réseaux de type Skype et extension de la durée de conservation par la police judiciaire des données collectées dans le cadre des interceptions de sécurité (conversations téléphoniques, SMS, courriels, chats, réseaux sociaux, tchats…) :

L’Ordre des avocats de Paris estime que l’extension des pouvoirs de police pour atteindre l’objectif de sécurité nationale doit être nécessairement accompagnée d’un renforcement du contrôle par des juges sur ces nouveaux procédés d’intrusion dans la vie privée des citoyens. « Ce projet de loi qui ne prévoit pas de contrôle par le juge des libertés et de la détention porte donc en lui les germes d’un État de droit à plusieurs vitesses où l’exception et l’arbitraire viennent se substituer à l’universalité des libertés individuelles ». Le barreau demande à ce que soit rétablit le rôle du JLD « dans les dispositions les plus liberticides de cette loi ».

Sources : Barreau de Paris, communiqué, 18 sept. 2014 Projet de loi AN n° 2110, déposé le 9 juill. 2014

droit pénal général, Justice, Libertés publiques et droits de l'homme

Respect de la vie privée et fichiers de police

Respect de la vie privée et fichiers de police sont deux notions difficilement conciliables.

L’arrêt rendu le 18 septembre 2014 par la Cour européenne des droits de l’homme condamnant la France pour violation du droit au respect de la vie privée sanctionne un fichier STIC aujourd’hui disparu et éclaire les carences du fichage policier qui persiste encore à ce jour, en particulier avec le nouveau fichier TAJ.Ce fichier de police répertorie les informations provenant des comptes rendus d’enquêtes effectuées après l’ouverture d’une procédure pénale. Le requérant demanda en 1999 au procureur de la République du tribunal de grande instance d’Evry son effacement du fichier, estimant que son enregistrement sur cette base de données était infondé du fait que sa concubine avait retiré sa plainte. Par une décision du 1er décembre 2009, le procureur de la République adjoint rejeta la demande du requérant visant à l’effacement du fichier au motif que « ladite procédure a fait l’objet d’une décision de classement sans suite fondée sur une autre cause que : absence d’infraction ou infraction insuffisamment caractérisée ». Selon cet arrêt L’État a outrepassé sa marge d’appréciation dès lors que le régime de conservation des fiches dans le STIC, tel qu’il a été appliqué au requérant, ne traduit pas un juste équilibre entre les intérêts publics et privés concurrents en jeu. Par conséquent, la conservation litigieuse s’analyse en une atteinte disproportionnée au droit du requérant au respect de sa vie privée et ne peut passer pour nécessaire dans une société démocratique.

Mais cet arrêt Brunet c. France sera sans doute insuffisant face à l’ampleur des mesures prises actuellement par nos dirigeants relatives à la captation massive de données et mettant en place des systèmes de surveillance et de censure d’une ampleur inégalée.

Non classé

Les dispositifs de lecture automatisée de plaques d’immatriculation (LAPI)

La CNIL s’est prononcée négativement sur la possibilité pour les polices municipales d’user les dispositifs de lecture automatisée de plaques d’immatriculation (LAPI) : caméras vidéo, fixes ou mobiles, capables de capter, lire et enregistrer les plaques d’immatriculation des véhicules passant dans leur champ de vision, afin de permettre aux forces de l’ordre de lutter contre certaines infractions particulièrement graves ou, à titre temporaire, de préserver l’ordre public ( CSI, art. L. 233-1 et L. 233-2 ).

Les forces de l’ordre autorisées à mettre en œuvre ces dispositifs sont uniquement « les services de police et de gendarmerie nationales et des douanes » ( CSI, art. L. 233-1 , al. 1er).

L’usage de tels dispositifs par les services de police municipale amènerait en effet la collecte massive des numéros de plaques d’immatriculation à l’entrée ou à la sortie du territoire d’une commune, sans justification particulière, et serait donc contraire au principe de proportionnalité établi par la loi du 6 janvier 1978.

Sources : CNIL, communiqué 14 août 2014

droit des NTIC, droit routier, Libertés publiques et droits de l'homme, Non classé

Les excès de la vidéosurveillance et l’atteinte à la vie privée des salariés

Saisie par l’inspection du travail de Rhône-Alpes au sujet des conditions de mise en œuvre des dispositifs de vidéosurveillance dans les filiales d’une société, la CNIL a prononcé, le 17 juillet 2014, une sanction de 5 000 € à son encontre pour différents manquements à la loi « Informatique et Libertés » concernant principalement son dispositif de vidéosurveillance.

Les contrôles menés dans les locaux ont révélé des manquements relatifs notamment à la proportionnalité des dispositifs de vidéosurveillance, motivant l’engagement d’une procédure de sanction.

La société, filmait de manière continue certaines zones réservées à ses salariés (accès aux vestiaires et aux locaux affectés au repos des salariés) et la Commission a décidé qu’aucune justification particulière ne pouvait légitimer une telle atteinte à la vie privée des salariés concernés, que l’information relative à ces dispositifs était incomplète et que les mesures de sécurité permettant de garantir la confidentialité des données issues des traitements déployés étaient insuffisantes.

Sources : CNIL, délib. n° 2014-307, 17 juill. 2014 CNIL, communiqué, 1er août 2014

droit des NTIC, Libertés publiques et droits de l'homme, Non classé

Cabinet BEUCHER