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Nouvelle jurisprudence sur la responsabilité parentale : implications assurantielles pour les parents séparés

L’arrêt d’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 28 juin 2024 marque un tournant majeur dans la jurisprudence relative à la responsabilité civile des parents séparés. Cette décision établit que les deux parents exerçant conjointement l’autorité parentale sont désormais solidairement responsables des dommages causés par leur enfant mineur, indépendamment de la résidence habituelle de l’enfant

Élargissement de la responsabilité parentale

Ce revirement jurisprudentiel étend considérablement la portée de la responsabilité parentale. Désormais, le parent n’ayant pas la garde principale de l’enfant peut être tenu civilement responsable des dommages causés par ce dernier

Cette évolution vise à faciliter l’indemnisation des victimes, mais soulève également des questions cruciales en matière d’assurance pour les parents séparés.

Implications assurantielles pour les parents

Face à cette nouvelle réalité juridique, les parents séparés doivent impérativement réévaluer leur couverture assurantielle. Il existe un risque réel que de nombreux parents non-gardiens ne soient pas assurés contre les dommages potentiellement causés par leurs enfants, soit par manque d’information, soit pour des raisons financières.

Rôle crucial des avocats

Dans ce contexte, les avocats ont un rôle essentiel à jouer :

  1. Conseil en assurance : Ils doivent inciter leurs clients à examiner attentivement leurs contrats d’assurance pour s’assurer d’une couverture adéquate.
  2. Attention aux clauses limitatives : Il est crucial d’alerter les clients sur les éventuelles clauses limitatives de garanties qui pourraient laisser une partie des dommages non couverts.
  3. Recommandation de nouvelles polices : Pour le parent n’ayant pas la résidence principale de l’enfant, il peut être nécessaire de souscrire une nouvelle assurance responsabilité civile.
  4. Anticipation dans les conventions de divorce : Les avocats rédigeant des conventions de divorce par consentement mutuel extrajudiciaire doivent désormais intégrer cette problématique et s’assurer que chaque parent dispose d’une couverture d’assurance appropriée.

Conclusion

Cette évolution jurisprudentielle, bien que favorable aux victimes, impose une vigilance accrue en matière d’assurance pour les parents séparés. Il est primordial que les professionnels du droit accompagnent leurs clients dans cette adaptation pour éviter des conséquences financières potentiellement désastreuses.

divorce, droit civil général, droit de la famille

Précisions importantes en matière de loyauté procédurale et signification d’actes judiciaires

La Cour d’appel de Versailles a rendu le 21 novembre 2023 une décision importante qui vient préciser les conditions de validité des actes de signification par huissier de justice. Cette décision, obtenue grâce à l’expertise du cabinet BEUCHER représentant Monsieur X, apporte des éclaircissements cruciaux sur les obligations des parties lors de la signification d’actes judiciaires.

Contexte de l’affaire

L’affaire opposait la société C à Monsieur X dans le cadre d’un litige immobilier. La société C avait fait appel d’un jugement rendu en première instance. Cependant, la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à Monsieur X s’est avérée problématique, car elle a été effectuée à une adresse erronée.

Points clés de la décision

La Cour d’appel a confirmé la nullité de l’acte de signification des conclusions d’appelant et par conséquent la caducité de l’appel, mettant en lumière deux aspects essentiels :

1. **Obligation de diligence du donneur d’ordre** : La Cour a souligné que la société C ne pouvait ignorer la nouvelle adresse de Monsieur X, qui lui avait été communiquée à plusieurs reprises, notamment lors de l’audience de première instance. Cette connaissance rendait irrégulière la signification à l’ancienne adresse.

2. **Insuffisance des diligences de l’huissier** : La Cour a jugé que les vérifications effectuées par l’huissier étaient insuffisantes. Le simple fait de constater que le nom était inscrit sur la boîte aux lettres ne constituait pas une diligence suffisante pour s’assurer de l’exactitude de l’adresse.

Analyse juridique

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à garantir l’effectivité de la signification des actes judiciaires. Elle rappelle l’importance fondamentale du respect des droits de la défense et du principe du contradictoire.

Conformité à la jurisprudence antérieure

La décision de la Cour d’appel de Versailles est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui exige que la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme soit conditionnée à la preuve d’un grief causé à la partie qui l’invoque[1]. En l’espèce, le grief était caractérisé par l’impossibilité pour Monsieur X de conclure dans les délais légaux.

Apport jurisprudentiel

L’arrêt apporte une précision importante en matière de responsabilité du donneur d’ordre dans la signification des actes. Il établit clairement que la connaissance d’une nouvelle adresse oblige le donneur d’ordre à la communiquer à l’huissier, sous peine de nullité de l’acte de signification.

Compétences du cabinet d’avocats mises en lumière

Le succès obtenu dans cette affaire démontre l’expertise du cabinet dans le domaine procédural. Me BEUCHER a su :

– Identifier rapidement le vice de forme affectant l’acte de signification

– Argumenter efficacement sur la connaissance de la nouvelle adresse par la partie adverse

– Démontrer le grief causé au client par cette irrégularité

Cette victoire souligne la capacité du cabinet à maîtriser les subtilités procédurales et à les utiliser au bénéfice de ses clients.

Intérêt pour le client

Pour Monsieur X, cette décision a des conséquences majeures :

– La caducité de l’appel signifie que le jugement de première instance devient définitif

– Il évite ainsi une procédure d’appel potentiellement longue et coûteuse

– Sa position juridique se trouve renforcée par cette décision favorable

Portée de la décision

Cette décision a une portée qui dépasse le cadre du litige particulier :

1. Elle renforce l’obligation de diligence des parties dans la communication des informations nécessaires à la signification des actes.

2. Elle impose aux huissiers de justice une vigilance accrue dans la vérification des adresses.

3. Elle contribue à garantir l’effectivité des droits de la défense en sanctionnant sévèrement les manquements aux règles de signification.

Conclusion

Cet arrêt de la Cour d’appel de Versailles constitue une avancée significative dans la jurisprudence relative aux actes de signification. Il rappelle l’importance cruciale du respect des règles procédurales et souligne la nécessité d’une coopération loyale entre les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Le cabinet BEUCHER, par sa maîtrise des subtilités procédurales et sa capacité à exploiter les failles de la partie adverse, a démontré son expertise et son efficacité dans la défense des intérêts de ses clients. Cette décision renforce la position du cabinet comme un acteur incontournable dans le domaine du contentieux procédural.

droit civil général, Non classé, Procédure civile

La sanction du cautionnement disproportionné

La Cour d’appel de Versailles a rendu le 3 septembre 2024 une décision en matière de cautionnement, appliquant une jurisprudence désormais établie concernant la protection des cautions personnes physiques face aux créanciers professionnels. Cette décision, obtenue par le cabinet d’avocats représentant Monsieur X, illustre l’importance d’une analyse approfondie de la situation financière de la caution, tant au moment de la souscription qu’au moment de l’appel en paiement.

Contexte de l’affaire

Monsieur X, dirigeant de la société M, s’était porté caution pour plusieurs prêts accordés par la Banque C à sa société entre 2016 et 2017. Suite à des difficultés financières, la banque a cherché à faire exécuter les engagements de caution. Le tribunal de commerce avait initialement condamné Monsieur X à rembourser une partie importante des prêts, à l’exception d’un prêt spécifique.

La décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel de Versailles a infirmé le jugement de première instance, prononçant la déchéance des engagements de caution de Monsieur X pour disproportion manifeste. Cette décision s’appuie sur l’article L. 332-1 du Code de la consommation, qui protège les cautions personnes physiques contre les engagements manifestement disproportionnés à leurs biens et revenus, au moment où la banque les appelle en paiement.

La Cour d’appel a apprécié différemment du Tribunal la situation financière de la caution au moment où la banque demande le paiement.

Elle a notamment fait application d’une jurisprudence récente selon laquelle concernant les biens grevés de sûretés, leur valeur doit être appréciée en en déduisant le montant de la dette dont le paiement est garanti par ces sûretés (Cass. 1ère civ. 24-3-2021 n° 19-21.254 FS-P, CRCAM d’Aquitaine c/M).

Dans le cas présent, la Cour a constaté que le patrimoine de Monsieur X était insuffisant à deux moments cruciaux :

1. Au moment de la souscription des cautionnements

2. Au moment où la banque a demandé le paiement

Cette double insuffisance a conduit la Cour à prononcer la déchéance totale des engagements de caution, conformément à la jurisprudence établie en la matière.

L’expertise du cabinet mise en lumière

Le succès obtenu dans cette affaire souligne l’expertise du cabinet d’avocats en matière de droit bancaire et de protection des cautions. Le cabinet s ont su mettre en avant les éléments clés démontrant la disproportion manifeste de l’engagement de Monsieur X, tant à la souscription qu’à l’appel en paiement, permettant ainsi d’obtenir la déchéance totale de ses engagements de caution.

Cette victoire témoigne de la capacité du cabinet à :

– Analyser en profondeur les situations financières complexes et leur évolution dans le temps

– Appliquer avec précision la jurisprudence établie en matière de cautionnement disproportionné

– Construire une argumentation solide basée sur une double analyse temporelle de la situation patrimoniale de la caution

– Plaider efficacement devant les juridictions spécialisées

Un apport significatif pour le client

Pour Monsieur X, cette décision représente un soulagement considérable. La déchéance de ses engagements de caution le libère d’une dette importante qui menaçait son patrimoine personnel. Cette victoire lui permet de :

– Préserver ses biens personnels

– Éviter une situation de surendettement

– Envisager une reprise de son activité entrepreneuriale sans le poids de cette dette

Implications pour la pratique bancaire

Cette décision rappelle aux établissements bancaires l’importance de :

– Évaluer rigoureusement la situation financière des cautions, non seulement à la conclusion du contrat mais aussi lors de l’appel en paiement

– Documenter précisément cette évaluation à ces deux moments clés

– Adapter leurs pratiques de recouvrement en tenant compte de l’évolution possible de la situation des cautions

– Informer clairement les cautions sur l’étendue de leurs engagements et les risques associés à long terme

Conclusion

L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 3 septembre 2024 s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence protectrice des cautions personnes physiques. Il réaffirme la nécessité pour les créanciers professionnels de respecter scrupuleusement les dispositions légales visant à protéger les cautions contre des engagements disproportionnés, en considérant leur situation financière tant au moment de la conclusion du contrat qu’au moment de l’appel en paiement.

Cette décision souligne l’importance pour les dirigeants d’entreprises et les particuliers de bénéficier d’un conseil juridique avisé, non seulement lors de la conclusion d’engagements de caution, mais aussi tout au long de la vie de ces engagements. Elle rappelle également aux banques leurs responsabilités en matière d’octroi de crédit et de prise de garanties, les incitant à une vigilance accrue dans le suivi de la situation financière de leurs garants.

Droit bancaire, droit civil général, Droit commercial et des procédures collectives

Loi du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels et aérodromes

Face aux plaintes de plus en plus nombreuses des néo-ruraux contre les agriculteurs cette loi vise à limiter les conflits de voisinage, notamment à la campagne. Elle consacre dans le code civil le principe de responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage, posé par la jurisprudence, tout en l’assortissant de limites.

Mise en place pour essentiellement pour les agriculteurs, sont champ d’application s’avère en définitive très large et elle s’avère un outil intéressant pour la défense des aérodromes français, lesquels disparaissent les uns après les autres, subissant des pressions très importantes des bailleurs institutionnels augmentant les loyers (ADP pour la région parisienne etc.), des riverains néoruraux, des associations, des industriels qui louchent sur des hectares de terrains à occuper etc. L’activité aéronautique est également en baisse, les pilotes et élèves pilotes subissant l’érosion du pouvoir d’achat rendant l’heure de vol de plus en plus chère,  proportionnelle à la complexification des espaces aériens accaparés par l’armée, et une bureaucratie exponentielle.

Ce texte reprend le principe de responsabilité fondée sur les troubles anormaux du voisinage, consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 1986 , selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage« . Le trouble de voisinage entraîne la responsabilité de plein droit de son auteur, à condition qu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Le texte pose ensuite une exception à ce principe. La responsabilité de la personne (propriétaire, locataire…) ne peut pas être engagée si l’activité :

  • est antérieure à l’installation de la personne se plaignant du trouble anormal ;
  • qu’elle respecte la législation ;
  • et se poursuit dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine de l’aggravation du trouble anormal de voisinage.

Il s’agit d’une reprise de la « théorie de la pré-occupation »qui figurait à l’article 113-8 du code de la construction et de l’habitation, créé en 1976 et qui est abrogé. Cependant la loi étend cette exception au principe de responsabilité à toutes types d’activités, alors que l’article 113-8 ne visait que certains types d’activités (agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques…).

Rien ne nous parait donc faire obstacle à l’application de ce texte en réponse à une action contre une plateforme pour trouble anormal de voisinage de la part de riverain fraichement installés, alors que la plupart des aérodromes français sont centenaires. N’oublions pas que dans l’histoire, les premiers « plus légers que l’air » se sont élevés de France…!

Alors sachons nous saisir de cette opportunité.

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Aéronautique, droit civil général, droit de l'aviation, Non classé

Refus d’homologation de changement de régime matrimonial

Le cabinet est saisit par l’enfant unique d’un couple ayant demandé auprès du juge aux affaires familiales l’homologation d’un acte de changement de régime matrimonial vers la communauté universelle, afin de faire opposition à cette demande, le client craignant d’être indirectement déshérité dans le futur.

Malgré avis favorable du ministère public le juge aux affaires familiales suit notre argumentaire et déboute les parents de leur changement de régime matrimonial, lequel après avoir relevé un fort conflit, une clause d’attribution intégrale de la communauté universelle au survivant, un risque fiscal ainsi que de dilapidation du patrimoine familial, considère que si à eux seuls ces éléments ne peuvent suffire, les parents ne justifient pas que le changement de régime est conforme à l’intérêt de la famille par le simple fait que celui-ci relève de leur vie privée, eut égard au conflit persistant.

Un appel est interjeté par les parents lesquels invoquent divers moyens. La cour les déboute sur les moyens de procédure considérant qu’il s’agit soit de moyens nouveaux soit de moyens non recevables, notamment tirés de la prétendue non-conformité des attestations produites. Sur le fond ils invoquent que l’intérêt de la famille doit être apprécié dans son ensemble et que le simple fait qu’un membre de la famille risquerait de se retrouver lésé n’interdirait pas nécessairement la modification du régime matrimonial, dans le souci d’assurer la situation pécuniaire du conjoint survivant, ce qui répondrait à un intérêt familial. En quelque sorte ils tentent de faire prévaloir l’intérêt des époux et notamment du conjoint survivant sur le caractère défavorable de l’attribution intégrale aux enfants, réfutent tout risque de dilapidation et minimisent le conflit familial.

Nous sollicitons la confirmation du jugement en faisant valoir une volonté de déshériter par la possibilité laissée au conjoint survivant de dilapider le patrimoine, mais le plaçant également devant le risque de devoir assumer financièrement le conjoint survivant détriment de sa propre famille.
Nous invoquons également l’absence de preuve d’un intérêt de la famille, la confusion de l’intérêt de celui-ci avec celui du conjoint survivant, et l’absence de production de pièces financières.

La cour d’Amiens par un arrêt du 6 juillet 2023 fait droit aux prétentions de l’enfant en considérant après avoir relevé l’existence d’un conflit majeur que les parents ne produisent aucun élément détaillé de leur patrimoine susceptible de démontrer que l’adoption du régime de la communauté universelle serait plus adaptée à leur situation. La cour relève également la lecture de certaines attestations une certaine volonté de déshériter l’enfant, et que la crainte de ce dernier est légitime. La cour relève enfin un risque réel de multiplication par trois des droits de succession tout en l’exposant à un risque de dilapidation du patrimoine par le conjoint survivant.

Les parents sont déboutés et le jugement le juge aux affaires familiales confirmé.

Cet arrêt est un bel exemple d’appréciation par les tribunaux de la notion d’ « intérêt de la famille », seul critère réellement dégagé par la jurisprudence afin d’apprécier la légitimité d’une demande d’homologation de changement de régime matrimonial contesté par un héritier. Ce critère est assez vague et imprécis et force le juge à une appréciation globale des intérêts en présence lesquels sont forcément contradictoires.

En définitive même en présence d’intérêts contradictoires l’intérêt de la famille ne sera pas reconnu s’il s’avère que le déséquilibre entre les parties en présence est trop marqué.

droit civil général, Non classé

Bail commercial et charges

Un bailleur doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel).

À ce titre, le bail doit mentionner un inventaire initial.

Un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .

Une provision pour charges peut être réclamée.

Cependant pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des dépenses concernées.

À défaut de justificatifs suffisants des charges (factures, avis d’imposition, …), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260).

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d’un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :

  1. Charges au sens strict, c’est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
  2. Réparations
  3. Charges imposées par la réglementation
  4. Entretien
  5. Impôts et taxes locatives.

Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l’exercice annuel.

L’inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l’une de ces 5 catégories définies.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’est pas libre en matière de bail commercial.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d’un immeuble suite aux inondations, réfection de l’installation électrique, réparation d’une canalisation). Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.
  • Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
  • Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
  • Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le locataire :

Le locataire doit payer les dépenses d’entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.

Il s’agit des charges suivantes :

  • Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
  • Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
  • Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
  • Travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu’une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n’indique rien, c’est donc le bailleur qui devra les payer.

Il s’agit des impôts suivants :

  • Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
  • Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France
droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier

Fraude fiscale : tolérance zéro


Le législateur a souhaité renforcer les sanctions pénales encourues en cas de délit de fraude fiscale et a considérablement affermi l’arsenal législatif. L’administration fiscale dans une mise à jour de la base BOFiP du 27 juin dernier vient commenter ces nouvelles dispositions issues des différentes lois. Point sur ces nouveautés.

Dorénavant la loi de finances pour 20181 :

  • porte de 2 000 000 € à 3 000 000 € le montant de l’amende applicable, lorsque le délit de fraude fiscale s’accompagne de circonstances aggravantes ;
  • rend obligatoire, sauf décision contraire spécialement motivée du juge, le prononcé des peines complémentaires d’interdiction des droits civiques, civils et de famille.

Par ailleurs, la loi relative à la lutte contre la fraude2 prévoit que l’amende encourue peut être portée au double du produit de l’infraction.

En outre, elle rend obligatoire3, sauf décision contraire spécialement motivée par le juge, la peine complémentaire de diffusion et d’affichage de la décision.

La procédure de poursuite pénale de la fraude fiscale est également aménagée par la création, au côté des plaintes pour fraude fiscale, d’un dispositif de dénonciation obligatoire au procureur de la République, de faits de fraude fiscale examinés par l’administration fiscale lorsque certains critères légaux sont remplis4.

D’autre part, les directions en charge du contrôle de l’impôt (nationales et spécialisées de contrôle fiscal) peuvent désormais déposer elles-mêmes des plaintes pour fraude fiscale (loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, art. 37).

Enfin, en cas de poursuites pénales pour fraude fiscale, l’administration fiscale a désormais la possibilité de conclure une transaction fiscale avec le contribuable (loi n° 2018-898 du 23 octobre 2018 relative à la lutte contre la fraude, art. 35).

Un nouveau service spécialisé dans la lutte contre la délinquance fiscale, douanière et financière est créé (décret n° 2019-460 du 16 mai 2019 portant création d’un service à compétence nationale dénommé « service d’enquêtes judiciaires des finances »).

source : anaafagc

droit civil général, Non classé

Bail Commercial : attention à bien transmettre les arrêtés de comptes au locataire pour la validité des appels de provision de charges

Bail Commercial: Conditions de validité des appels de provision de charges

La 3ème chambre de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2014, sanctionne le bailleur qui n’a pas transmis conformément au bail un arrêté de comptes de charges annuel régularisant es provisions sur charges.

La Cour de Cassation l’oblige alors à rembourser le locataire les provisions perçues !

La Cour choisi le motif de l’absence de cause plutôt que l’inexécution contractuelle, ce qui est un moyen assez surprenant.

La sanction est sévère et la question se pose de l’application de cette jurisprudence à l’ensemble des baux.

Voici l’arrêt rendu :

« Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l’arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d’occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d’appel qui, sans justifier d’aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n’a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d’appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi « 

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droit civil général, droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier

Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier

Un arrêt important de la Cour de Cassation vient d’être rendu en matière de vices cachés et SCI.

Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu’elle donne en location puis revend l’année suivante. L’acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.

La cour d’appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande, et l’a Cour de cassation l’approuve.

Elle considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social, et ce faisant, en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble.

Les juges du fond avaient retenu qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres de l’immeuble rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

Or, ces clauses d’exonération des vices cachés sont très fréquentes dans les actes notariés et visent à empêcher des remises en cause des ventes de biens anciens qui seraient trop fréquentes.

Or, beaucoup de particuliers non professionnels de l’immobilier constituent des SCI aux fins d’optimisation patrimoniale.

Cet arrêt va à notre sens, vers un accroissement de l’insécurité juridique des transactions.

Sources : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°  13-21.957 JurisData n° 2014-023204

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Regroupement de crédits : nouvelles règles d’information de l’emprunteur

Faisant suite à la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, le décret n° 2012-609 du 30 avril 2012, fixe les conditions dans lesquelles les opérations de regroupement de crédit doivent être conclues de manière à assurer l’information de l’emprunteur, et impose au prêteur ou à l’intermédiaire d’établir avant toute offre de regroupement un document qui permettra de faire le point sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l’opération, rempli sur la base des informations fournies par l’emprunteur. Si ce dernier ne dispose pas des informations suffisantes, le prêteur ou l’intermédiaire devra alors le mettre en garde sur les conséquences possibles de l’opération de regroupement.

Ce texte entrera en vigueur le 1er octobre 2012.

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