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Bail commercial et charges

Un bailleur doit tenir compte de la réglementation sur les charges récupérables, issue de la loi n° 2014-626 du 18.06.2014 (loi Pinel).

À ce titre, le bail doit mentionner un inventaire initial.

Un bailleur doit notamment veiller à communiquer au locataire l’état récapitulatif (annuel), incluant la liquidation et régularisation des comptes de charges liées au bail. Il faut aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges et impôts (C. com. art. L 145-40-2 et R 145-36) .

Une provision pour charges peut être réclamée.

Cependant pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, le bailleur doit pouvoir justifier le montant des dépenses concernées.

À défaut de justificatifs suffisants des charges (factures, avis d’imposition, …), ou en présence de charges insuffisamment justifiées, un bailleur peut ainsi être condamné à rembourser des provisions versées par le locataire (Cass. 3e civ. 09.06.2015 n° 14-13555et Cass. 3e civ. 03.04.2001 n° 99-17260).

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire doit être indiquée dans un inventaire dès la signature du contrat de bail. On parle d’un inventaire précis et limitatif. Les charges sont classées dans cet inventaire en 5 catégories :

  1. Charges au sens strict, c’est-à-dire les prestations offertes par le propriétaire
  2. Réparations
  3. Charges imposées par la réglementation
  4. Entretien
  5. Impôts et taxes locatives.

Dans un ensemble immobilier avec plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires. Cette répartition des charges se fait au prorata des surfaces exploitées.

Le bailleur doit adresser au locataire, chaque année, un état récapitulatif de cet inventaire de charges incluant un décompte de régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Dans les immeubles en copropriété, le délai est de 3 mois à partir de la présentation des comptes de copropriété sur l’exercice annuel.

L’inventaire porte sur des catégories de charges. Par conséquent, une charge nouvelle créée en cours de bail peut entrer dans l’une de ces 5 catégories définies.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire n’est pas libre en matière de bail commercial.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le bailleur :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâtiment, tels que les murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture (par exemple, remise en état d’un immeuble suite aux inondations, réfection de l’installation électrique, réparation d’une canalisation). Les honoraires concernant la réalisation de ces travaux sont aussi concernés.
  • Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien ou de mise aux normes lorsqu’il s’agit de grosses réparations
  • Honoraires du bailleur concernant la gestion des loyers du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux : contribution économique territoriale (CFE et CVAE). La taxe foncière, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France sont normalement à la charge du propriétaire. Elles peuvent être mises à la charge du locataire si le bail le prévoit.
  • Dans un ensemble immobilier, charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les charges suivantes doivent toujours être payées par le locataire :

Le locataire doit payer les dépenses d’entretien et les réparations courantes. Lorsque le bail le prévoit, il doit également payer certains impôts.

Dépenses toujours à la charge du locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire.

Il s’agit des charges suivantes :

  • Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité
  • Dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs
  • Dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
  • Travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné

Dépenses pouvant être mises à la charge du locataire

Certains impôts peuvent être dus par le locataire lorsqu’une clause du bail commercial le prévoit. Si le bail n’indique rien, c’est donc le bailleur qui devra les payer.

Il s’agit des impôts suivants :

  • Taxe foncière et taxes additionnelles à la taxe foncière
  • Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble
  • Impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie (taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France
droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier

Bail Commercial : attention à bien transmettre les arrêtés de comptes au locataire pour la validité des appels de provision de charges

Bail Commercial: Conditions de validité des appels de provision de charges

La 3ème chambre de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2014, sanctionne le bailleur qui n’a pas transmis conformément au bail un arrêté de comptes de charges annuel régularisant es provisions sur charges.

La Cour de Cassation l’oblige alors à rembourser le locataire les provisions perçues !

La Cour choisi le motif de l’absence de cause plutôt que l’inexécution contractuelle, ce qui est un moyen assez surprenant.

La sanction est sévère et la question se pose de l’application de cette jurisprudence à l’ensemble des baux.

Voici l’arrêt rendu :

« Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société Samrif a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société Kamez portant sur le lot n° 1 à usage de bar-restaurant situé dans le centre commercial Le Clos de la Garenne à Fresnes ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que la société Kamez soit condamnée à lui verser diverses sommes ;

Attendu que la société Samrif fait grief à l’arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d’occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d’appel qui, sans justifier d’aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n’a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d’appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d’une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu’à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de comptes de charges annuelles », en a exactement déduit qu’en l’absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi « 

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droit civil général, droit des contrats et du patrimoine, droit immobilier

Vices cachés et SCI : appréciation de la qualité de professionnel de l’immobilier

Un arrêt important de la Cour de Cassation vient d’être rendu en matière de vices cachés et SCI.

Une société civile immobilière (SCI) acquiert un immeuble, qu’elle donne en location puis revend l’année suivante. L’acquéreur intente à son encontre une action en garantie des vices cachés.

La cour d’appel (CA Orléans, 10 juin 2013) accueille cette demande, et l’a Cour de cassation l’approuve.

Elle considère que la SCI a agi dans le cadre de son objet social, et ce faisant, en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé avoir connaissance des vices affectant l’immeuble.

Les juges du fond avaient retenu qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres de l’immeuble rendant l’immeuble impropre à sa destination.

La cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

Or, ces clauses d’exonération des vices cachés sont très fréquentes dans les actes notariés et visent à empêcher des remises en cause des ventes de biens anciens qui seraient trop fréquentes.

Or, beaucoup de particuliers non professionnels de l’immobilier constituent des SCI aux fins d’optimisation patrimoniale.

Cet arrêt va à notre sens, vers un accroissement de l’insécurité juridique des transactions.

Sources : Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, n°  13-21.957 JurisData n° 2014-023204

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Nullité des mandats de vente imprécis

La première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2013, (Cass. civ. 1, 19 décembre 2013, n° 12-26.459) a estimé qu’il y a lieu de retenir la nullité de mandats de vente imprécis consentis à une agence immobilière, dès lors qu’ils sont dépourvus d’objet certain et déterminable.

La Cour de cassation approuve approuve en effet un arrêt ayant relevé qu’un mandat de vente portant sur un terrain constructible, ne contenait aucune référence cadastrale ni plan annexé, qu’il portait sur un terrain d’une certaine superficie à détacher d’une parcelle sans qu’on sache exactement où, ni sur quelle partie de la parcelle il devait être pris, et ne donnait aucune précision sur les conditions de desserte de ce terrain.

Le mandat est alors annulé, comme dépourvu d’objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du Code civil !

droit immobilier

Vice caché : l’agent immobilier doit être plus vigilant que l’acheteur.

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Un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire de trois agents immobiliers mandatés par le vendeur. Des désordres se révèlent, affectant le chauffage et la charpente. L’acquéreur assigne alors le vendeur en garantie des vices cachés et les intermédiaires en responsabilité. Les juges du fond le déboutent des deux demandes. S’agissant de l’action en garantie, les magistrats décident que l’acheteur est tenu d’un devoir minimal de vigilance qui lui impose de visiter sérieusement les lieux et de s’adjoindre un homme de l’art pour le cas où il ne disposerait pas personnellement des compétences techniques nécessaires pour apprécier l’état de l’immeuble. S’agissant de l’action en responsabilité, l’arrêt retient qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs. La décision est censurée sur les deux points. Au visa de l’article 1642 du Code civil, la Haute juridiction rappelle qu’il ne peut être exigé d’un acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vice de l’immeuble. La solution, déjà acquise, doit être approuvée. S’il est vrai que l’acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent, c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen « normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait. Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. Mandatées par le vendeur, les trois agences qui avaient prêté leur concours à l’opération ne pouvaient, faute de lien contractuel, être actionnées par l’acquéreur que sur le terrain délictuel. Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article 1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Civ. 3, 9 nov. 2011 – n° 10-21.052

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