Un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire de trois agents immobiliers mandatés par le vendeur. Des désordres se révèlent, affectant le chauffage et la charpente. L’acquéreur assigne alors le vendeur en garantie des vices cachés et les intermédiaires en responsabilité. Les juges du fond le déboutent des deux demandes. S’agissant de l’action en garantie, les magistrats décident que l’acheteur est tenu d’un devoir minimal de vigilance qui lui impose de visiter sérieusement les lieux et de s’adjoindre un homme de l’art pour le cas où il ne disposerait pas personnellement des compétences techniques nécessaires pour apprécier l’état de l’immeuble. S’agissant de l’action en responsabilité, l’arrêt retient qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs. La décision est censurée sur les deux points. Au visa de l’article 1642 du Code civil, la Haute juridiction rappelle qu’il ne peut être exigé d’un acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vice de l’immeuble. La solution, déjà acquise, doit être approuvée. S’il est vrai que l’acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent, c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen « normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait. Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. Mandatées par le vendeur, les trois agences qui avaient prêté leur concours à l’opération ne pouvaient, faute de lien contractuel, être actionnées par l’acquéreur que sur le terrain délictuel. Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article 1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Civ. 3, 9 nov. 2011 – n° 10-21.052